Základom úspešného prenájmu je dobrá nájomná zmluva

Viete, čo všetko musí obsahovať?

Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, na základe ktorého vzniká nájomný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom bytu. Prenajímateľ v nájomnej zmluve prenecháva nájomcovi konkrétny byt/dom na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje mu za to uhradiť nájomné v dohodnutej výške. Primárne náležitosti nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení. 

Forma zmluvy 

Zákon v prípade nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť nevyžaduje jej písomnú formu. Pre platné uzatvorenie nájomnej zmluvy postačuje dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom v akejkoľvek forme. V prípade, že sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, je potrebné vyhotoviť o jej obsahu zápisnicu. Ani nevyhotovenie zápisnice nespôsobuje neplatnosť ústnej nájomnej zmluvy na byt. Kvôli právnej istote však odporúčame uzatvoriť zmluvu písomne. V prípade sporu ju budete môcť použiť ako dôkaz.

Identifikácia zmluvných strán

Dajte si pozor na presné označenie zmluvných strán. Prenajímateľ by si mal pred podpisom zmluvy na základe predložených dokladov overiť totožnosť budúceho nájomcu (meno a priezvisko, dátum narodenia, trvalý pobyt, telefonický a e-mailový kontakt). Tieto údaje treba po ich preverení uviesť v zmluve. Pozor, chyby pri nesprávnej identifikácii zmluvných strán sa nemusia vyplatiť. Problém môže vzniknúť vtedy, ak dávate nehnuteľnosť do prenájmu viacerým osobám alebo manželom. Dôsledkom chyby v nájomnej zmluve sa môže stať, že nájomný vzťah vôbec nevznikne a v prípade sporu budete mať v rukách neplatnú zmluvu. 

Predmet nájmu

Predmet nájmu musí byť v zmluve definovaný tak, aby nemohli vzniknúť pochybnosti o tom, ktorý priestor a v akom rozsahu sa prenajíma. Uveďte preto list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy (v prípade prenájmu bytu aj poschodie a číslo bytu) a výmery nehnuteľnosti. Ideálne je, ak do prílohy zmluvy dáte presne graficky vyznačenú plochu prenajímaného priestoru.

Výška nájomného 

Výška nájomného nemôže byť v zmluve dohodnutá ako nulová, pretože by šlo o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci. Nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom je potrebné v zmluve uviesť osobitne. Ak bude v zmluve uvedená len jedna suma, môže to dokonca spôsobiť aj neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak uzatvárate zmluvu na viac ako rok, je dobré si dohodnúť v zmluve mechanizmus prípadného zvýšenia nájomného. Taktiež sa môže stať, že byt nebude možné využívať kvôli oprave nejakej poruchy, čo zas povedie k zníženiu sumy nájomného.

Spôsob platenia nájmu

V zmluve je potrebné určiť spôsob platenia nájomného a jeho splatnosť. Dohodnite sa s nájomníkom na spôsobe, ktorý bude vyhovovať vám aj jemu. Najideálnejším spôsobom je platba cez banku (v prípade sporov budete mať dôkaz o omeškaní alebo nezaplatení).

Nezabudnite na kauciu

Dobre formulovaná nájomná zmluva s kauciou vás ochráni nielen pred neplatičmi, ale aj pred poškodením zariadenia bytu. Hodnota kaucie sa určuje v počte nájmov a väčšinou sa platí v 1 alebo 2-mesačnej výške. Kaucia sa potom môže započítať za prípadné nedoplatky nájomného. Zmluvné strany by sa mali dohodnúť aj na tom, do akej sumy bude náklady za opravu a údržbu bytu znášať nájomca a nad ktorú bude tieto náklady znášať prenajímateľ.

Stanovte si práva a povinnosti

Nájomca má zvyčajne povinnosť sprístupniť byt na požiadanie prenajímateľovi, udržiavať poriadok a na vlastné náklady odstrániť závady, ktoré spôsobil a informovať o týchto opravách prenajímateľa.

Treba tiež jasne vymedziť, čo nájomca v byte nesmie robiť. Napríklad treba uviesť, že nesmie bývať v byte so zvieraťom či s inými osobami. Ak máte problém s fajčením v byte, musíte to v zmluve zakázať. 

Zmluva by mala obsahovať aj zákaz rekonštrukcie bytu. Ak nájomca v byte niečo upraví bez vedomia prenajímateľa, je to dôvod na okamžitú výpoveď. Treba myslieť aj na zákaz využívať byt na iné účely ako na bývanie (napr. na podnikanie), zákaz vykonávať v byte stavebné úpravy atď.

Ako prenajímateľ si môžete uplatniť právo na pravidelné kontroly bytu, pričom si s nájomcom vopred dohodnete presný deň a hodinu kontroly. Vstup do bytu sa nikdy nesmie uskutočniť bez dohody.

Prílohy k zmluve

Pri odovzdaní bytu nájomcovi je potrebné spísať aj preberací protokol, v ktorom sa presne zapíše zariadenie bytu, jeho vybavenie a stav (napr. spotrebičov). Zaznamná sa tiež stav všetkých meračov energií s uvedením čísla. Pri ukončení prenájmu sa vyhotoví odovzdávací protokol.

Skončenie nájmu

Nájom bytu môže zaniknúť písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom, písomnou výpoveďou alebo uplynutím času, na ktorý bol prenájom dohodnutý. Nájomca môže dať výpoveď kedykoľvek, prenajímateľ ho môže vypovedať len z dôvodov uvedených v paragrafe 711 Občianskeho zákonníka. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, v ktorom bola doručená. Výpoveď je neplatná, ak v nej prenajímateľ neuvedie dôvod skončenia nájmu. 

Zákonné dôvody na výpoveď zmluvy sú, ak 

• prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svoju rodinu,

• nájomca nezaplatil nájomné, neplatil za služby dlhšie ako tri mesiace alebo prenechal byt do nájmu inej osobe bez písomného súhlasu prenajímateľa,

• nájomca využíva byt na iné účely ako na bývanie,

• nájomca poškodzuje prenajatý byt alebo narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov,

• byt potrebuje opravy, pri ktorých ho nemožno užívať počas šiestich mesiacov.

Pri skončení nájmu je potrebné dohodnúť lehotu na uvoľnenie bytu. Nezabudnite uviesť, že nájomca je povinný odovzdať prenajímateľovi byť vyčistený, vyprataný a v takom stave, v akom ho prevzal (s prihliadnutím na bežné opotrebenie).

Bez dátumu a podpisu to nepôjde

Nájomná zmluva bez dátumu jej uzatvorenia a podpisov oboch strán je neplatná. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov, zmluva musí obsahovať podpisy oboch z nich. Podpisy zmluvných strán nemusia byť overené, ak to inak neustanovuje žiaden osobitný predpis. 

---

---