Kúpa nehnuteľnosti v dražbe - oplatí sa to?

Na realitnom trhu sa nájdu aj nehnuteľnosti, ktoré sa z rôznych dôvodov ocitnú v dražbe. Čo všetko by ste mali vedieť, ak máte záujem o jednu z nich?

V prípadoch dlhodobého nesplácania hypotekárneho úveru sú banky nútené pristúpiť ku krajnému riešeniu, ktorým je dražba nehnuteľnosti. Aké sú podmienky nútenej (exekučnej) dražby?

Exekučné dražby nehnuteľností

Exekučný predaj nehnuteľností je regulovaný zákonom 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti. Ide o poslednú možnosť pri vyrovnaní finančných nezrovnalostí. Pri jej výkone musia byť splnené podmienky:

• súhlas oprávneného veriteľa,

• vlastníctvo nehnuteľnosti povinných dlžníkov.

Poverený exekútor musí doručiť upovedomenie o začatí exekúcie do vlastných rúk všetkým osobám, ktoré majú vecné právo na nehnuteľnosť (dlžník, spoluvlastník), veriteľovi, spoločenstvu vlastníkov bytov, okresnému a daňovému úradu, obci a Úradu vládneho auditu. Exekútor zároveň udelí zákaz prepisu nehnuteľnosti na iné osoby a od dlžníka si vyžiada súhlas na predaj nehnuteľnosti.

Ak dlžník nepodá návrh na zrušenie dražby v lehote do 15 dní od začatia exekúcie, príp. súd zastavenie exekúcie odmietne, začne sa exekučný predaj nehnuteľnosti. Predaj začína vydaním exekučného príkazu, ktorý exekútor doručí rovnakým osobám ako upovedomenie. Vlastník je povinný umožniť vstup na oceňovanú nehnuteľnosť exekútorovi a rovnako aj znalcovi, ktorý ju nacení. Termín dražby sa oznamuje písomnou vyhláškou do vlastných rúk dlžníkovi, veriteľovi, spoluvlastníkovi a každému s predkupným právnom.

Priebeh dražby

Dražba sa začína oznámením základných údajov, podmienok a konkrétnych okolností. Ak po poslednom podaní nenasleduje vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. V prípade, že nové podanie nenastane, oznámi sa ešte posledné podanie, za ktorým nasleduje 3. príklep. Účastník s najvyšším podaním sa stáva novým majiteľom nehnuteľnosti.

S hypotékou nerátajte

Kúpa nehnuteľnosti v dražbe pomocou financií z hypotekárneho úveru nie je možná. Banky totiž neakceptujú založenie hypotéky nehnuteľnosťou, ktorá je v dražobnom procese. Je tomu tak preto, lebo nemajú istotu, že draženú nehnuteľnosť sa podarí kúpiť práve vám. Aj v prípade, že by ste na dražbe uspeli, existuje zákonná 3-mesačná lehota, počas ktorej sa môže pôvodný vlastník vydraženej nehnuteľnosti odvolať.

Hypotéku však môžete získať tak, že požiadate o úver a založíte inú nehnuteľnosť. Po uplynutí zákonnej lehoty na odvolanie sa stane dražená nehnuteľnosť voľná, a tak budete môcť požiadať banku o zmenu založenia nehnuteľnosti. Niektoré banky akceptujú záložné právo na nehnuteľnosť získanú v dražbe už po 3 mesiacoch, v iných až po 6 mesiacoch po právoplatnej realizácií dražby a uplynutí lehoty na odvolanie. So súhlasom banky zrušíte na katastri záložné právo na pôvodnú nehnuteľnosť a založíte tú, ktorú ste kúpili v dražbe.

Všetko má svoje výhody a nevýhody 

Výhody kúpy nehnuteľnosti v dražbe

• cena nehnuteľnosti je nižšia ako aktuálna trhová cena,

• vydražiteľ sa stáva vlastníkom od momentu udelenia príklepu za podmienky, že zaplatil cenu dosiahnutú vydražením - záznam v katastri nehnuteľností má už iba evidenčný charakter,

• zanikajú všetky záložné práva k nehnuteľnosti,

• v dražbe môžete kúpiť aj novostavbu podstatne lacnejšie.

Nevýhody kúpy nehnuteľnosti v dražbe 

• je nutné dodržať 15–dňovú lehotu na splatenie ceny dosiahnutej vydražením,

• na draženú nehnuteľnosť banka neposkytuje hypotéku,

• neochota predchádzajúceho vlastníka vypratať vydraženú nehnuteľnosť, 

• komplikácie v podobe žaloby o určenie neplatnosti dražby, 

• vydražiteľ by si mal skontrolovať, či naňho neprechádzajú niektoré ťarchy,

• odvolanie pôvodného vlastníka nehnuteľnosti.

---

---